De Potterij terug in omloop

  • 27 november 2018

Blackfields zijn zwaar vervuilde gronden waarvan de saneringskost hoger uitkomt dan de waarde van de grond en de gebouwen die erop staan. Niemand is geïnteresseerd om die terreinen aan te kopen en te saneren. Hoe langer ze er zo blijven liggen, hoe verder de vervuiling zich kan verspreiden en hoe groter de impact op de naaste omgeving. Sinds 2009 koopt de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) dergelijke sites aan. OVAM heeft momenteel een 15-tal blackfields in eigendom. De Potterij in Mechelen is daar één van. Projectleiders Tim Caers en An Eijkelenburg leggen ons uit hoe ze de gronden saneren en inschakelen in de circulaire economie.

Wanneer kwam OVAM De Potterij op het spoor? Tim Caers: “Op de site was sinds 1938 een ververij en wasserij actief. Zij reinigden textiel met chemische producten zoals bijvoorbeeld white spirit en organische solventen. Het Bodemdecreet verplicht dergelijke bedrijven om periodiek een oriënterend bodemonderzoek uit te voeren. De resultaten waren ronduit slecht, maar het bedrijf kon de sanering niet betalen en verliet het pand in 1996. Toen buurtbewoners klachten uitten over hoofdpijn, nam OVAM het dossier in 2005 helemaal in handen.”

Een typisch saneringsdossier? Caers: “Totaal niet. Het is een typisch voorbeeld van een complex blackfieldterrein dat middenin een woonwijk ligt. Het terrein is maar 400 m² groot, maar de saneringskosten ramen we op twee miljoen euro. Veel meer dus dan het ooit kan opbrengen als we het na de sanering zouden verkopen.”

Hoe pakken jullie de sanering aan? Caers: “Je moet weten dat de bodem en het grondwater tot 20 meter diep zwaar verontreinigd zijn. Na enkele pilootprojecten besloten we in de eerste fase enkel de bovenste negen meter te zuiveren door bodemlucht, grondwater en puur product te onttrekken aan de grond. De droogkuis ging ondertussen failliet. De curator verkocht ons het terrein in mei 2015 voor een symbolische euro. Die aanpak reiken curatoren aan als oplossing bij faillissementen met vastgoed dat niet meer te vermarkten valt. De sanering zelf werd al in 2012 opgestart.”

We zijn nu vijf jaar later. Ik vermoed dat de bodem terug zuiver is. Caers: “Neen, de bodem blijkt veel meer verontreinigd dan aanvankelijk gedacht. De voorbije vijf jaar onttrokken we al 50 ton chemicaliën aan de bodem. De dagelijks opgepompte hoeveelheden dalen gelukkig wel. Momenteel bekijken we of we de sanering moeten verderzetten of niet. Daarom voeren we binnenkort kelderluchtmetingen uit bij buurtbewoners. Als we in hun kelders geen verontreiniging meer meten, kunnen we de eerste fase van de sanering stop zetten. Maar uiteraard blijven we de site verder opvolgen samen met het Vlaamse Instituut voor Technologisch Onderzoek (VITO).”      

Dus het blijft in jullie bezit. Waarom ontdoet OVAM zich niet van De Potterij? An Eijkelenburg: “Allereerst omdat we na de huidige saneringsfase nog de diepere bodemvervuiling moeten saneren. Het is onduidelijk hoe lang die sanering zal duren en wat de impact zal zijn op het terrein. Daardoor is het nu heel moeilijk om het pand te verkopen. Bovendien zijn we overtuigd van de meerwaarde die het terrein kan hebben. Het is goed gelegen (niet ver van het station) en ligt op een boogscheut van OVAM. Het is een plek met veel mogelijkheden waar we aan de burger kunnen tonen waarvoor OVAM staat.”

En wat moeten we ons daarbij voorstellen? Caers: “Naast bodemsanering is OVAM ook bezig met afvalbeleid en duurzaam materialenbeheer, met als speerpunt de “circulaire economie”. In de traditionele economie maakten we vroeger een voorwerp of toestel om het na gebruik als afval weg te gooien. Nadien stapten we over op het x-aantal keer recycleren van materialen tot we het uiteindelijk toch dumpten. Circulaire economie gaat nog een stap verder. We hergebruiken materialen tot in het oneindige en denken al van bij het ontwerp en de fabricatie na over het vervolgtraject van het materiaal. De circulaire economie neemt bovendien ook expliciet de gebruiksfase van producten en materialen mee: heeft echt iedereen een boormachine nodig of is het in ieders belang om er eentje te delen met meerdere gezinnen?”

Valt het mee om andere partners te overtuigen van de maatschappelijke meerwaarde? Eijkelenburg: “De hogeschool Thomas More, stad Mechelen en het Sociaal Huis stapten mee in het verhaal. Zij zijn elk op hun manier betrokken bij het verhaal. Zo bereidt het Sociaal Huis bijvoorbeeld de herontwikkeling van een grote aanpalende site voor, waar een woonzorgcentrum komt met verschillende publieke functies. Dat is voor De Potterij een buitenkans om het terrein beter te ontsluiten.

Zijn er nog partners die we niet uit het oog mogen verliezen? Eijkelenburg: “De Vlaamse Bouwmeester. Die lanceerde onlangs een oproep ‘Pilootprojecten Terug In Omloop (TIO)’, een initiatief van OVAM, het Departement Omgeving, het Agentschap Binnenlands Bestuur (Afdeling Beleid Steden, Brussel en Vlaamse Rand), het Agentschap Innoveren en Ondernemen en het Team Vlaams Bouwmeester. De essentie van die pilootprojecten is dat ze de sanering en ontwikkelingsmogelijkheden van verontreinigde en onderbenutte terreinen verbinden met de stedelijke noden en de transitie naar een duurzame economie. Het traject koppelt ontwerpend onderzoek met ruimtelijke, sociale en economische innovatie en stelt zich tot doel om ruimte, maar ook mensen en materialen terug in omloop te brengen. Dat keurslijf van de TIO-projecten ligt ons dus als gegoten want met De Potterij willen we juist een cluster voor circulaire economie creëren. We schreven ons dan ook in en werden geselecteerd.”

Jullie willen een circulaire hub zijn? Caers: “Met een circulaire hub bedoelen we een plaats waar innovatieve denkers samen kunnen werken in ons circulair laboratorium. OVAM wil in De Potterij ruimte aanbieden voor herstelactiviteiten (zoals repaircafés), jonge ondernemers die werken rond circulaire economie, innovatiekampen voor studenten, … Wat we met het gebouw exact zullen aanvangen, weten we zelf nog niet goed. Zeker nu we ook betonrot vaststelden. Maar de komende drie jaar zullen we het zeker tijdelijk in gebruik nemen.”

Eijkelenburg: “Daarbij werden we zelfs een beetje in snelheid gepakt. Begin deze zomer stuurde de stad Mechelen twee vzw’s door naar ons. Zij waren dringend op zoek naar een nieuwe huisvesting. Heel dringend, want op 31 juli moesten ze op hun huidige locatie vertrekken. Ondanks de enorme tijdsdruk was dat een godsgeschenk voor ons. De aard van de vzw’s sluit perfect aan bij onze ambities. De eerste vzw, Klusbib, is sterk gelieerd aan de kringwinkel. Zij lenen materiaal uit om te klussen. Waarom zou je nog een dure boormachine kopen als je die toch 99% van de tijd niet gebruikt. Je kan die even goed ontlenen.”

Dat klopt. Wie is de tweede vzw die jullie huisvesten? Caers: “Dat is Ko-Lab. Zij stellen onder meer 3D-printers ter beschikking. Wie bij hen komt aankloppen, kan tegen een beperkte vergoeding gebruik maken van hun toestellen en krijgt er nog heel wat ondersteuning bovenop. Je begrijpt meteen dat zij voor 100% passen binnen onze visie op circulaire economie. Voor het pand zelf is het trouwens veel beter dat iemand het actief gebruikt, dan dat het leeg staat.”

Dat de stad Mechelen vzw’s naar jullie toeleidt, is een heel positief signaal. Het toont aan dat ze geloven in jullie project. Maar hoe zit het met de buurtbewoners? Kampen zij niet met overlast door jullie saneringsactiviteiten? Caers: “De eerste periode van de sanering hadden de buren inderdaad last van lawaaihinder. Samen met de betrokken aannemer zochten we naar oplossingen. Toen een hele reeks geluidsdempende maatregelen geen soelaas bracht, besloten we in onderling overleg om de machines ’s nachts stil te leggen. Dat waardeerden de buren enorm. In juli 2017 nodigden we hen ter plaatse uit om ons circulaire verhaal uit te leggen. Het merendeel kon zich daar in vinden en sommigen verklaarden zich zelfs bereid om mee te helpen brainstormen. Het motiveert ons in elk geval om hen verder te blijven betrekken bij elke stap die we zetten.”

Hoe zien jullie de ideale toekomst? Eijkelenburg: “Nu zijn we nog trekkers, maar we hopen dat we stilaan overbodig worden. De aanstelling van een projectregisseur door de Vlaamse Bouwmeester zal daar zeker toe bijdragen. Deze regisseur ondersteunt ons in de coördinatie van het project. Hij zoekt samenwerking met actoren die de traditionele paden verlaten en van meet af aan rekening houden met de lokale behoeften of wensen van de eindgebruikers. De boekhoudkundige logica is niet het uitgangspunt, wel de creatie van maatschappelijke meerwaarde.”

Wat kunnen andere steden leren van dit OVAM-project? Eijkelenburg: “Als we het terrein aan de hoogste bieder zouden verkopen, zou een projectontwikkelaar er waarschijnlijk een appartement of loft bouwen. Daar is uiteraard niets mis mee. Met dit project willen we echter aantonen dat er ook alternatieve vormen van herontwikkeling bestaan met een grotere maatschappelijke return. Complexiteit verplicht je om met alle betrokken partners na te denken over een oplossing en net daardoor kan het iets fenomenaals opleveren dat niet doordeweeks is.”

Het is een heel ambitieus project met veel doelstellingen. Hoe houden jullie de focus vast? Caers: “De hoofdfocus is de circulaire economie. Dat is een thema dat uit zichzelf al heel breed gaat. Daarom namen we heel veel extra doelen op in de slipstream van het project. Als je van start gaat, moet je ambitieus zijn. Onderweg kan je dan nog altijd bijsturen.”

Hoe betrekken jullie de partners? Heb ik het goed voor dat jullie momenteel vooral ad hoc te werk gaan? Eijkelenburg: “We staan heel vaak in contact met belanghebbenden, die zich niet allemaal interesseren voor dezelfde aspecten van het project. Daarom proberen we daar meer structuur in aan te brengen. Het werken op verschillende snelheden is eigen aan dit proces. De sanering, het tijdelijk gebruik, de lange termijn invulling beschikken allemaal over hun eigen community die steeds evolueert.”

Mechelen wil een klimaatneutrale stad worden. Kan De Potterij daaraan meewerken? Caers: “De circulaire economie draagt zonder meer zijn steentje bij aan het klimaat door vooral bestaande materialen aan te wenden. Het winnen van nieuwe grondstoffen is immers veel energie-intensiever dan het hergebruik van bestaande materialen. We willen met een concreet voorbeeld tonen hoe een circulair gebouw eruit ziet. Het streven naar een CO2-neutraal gebouw is daarvoor een eerste belangrijke stap. ●

Lees de BinnenBand

Nuttige links: