Turijn: topclub investeert in stadsontwikkeling

  • 10 december 2014

In de zomer van 2014 sloten Juventus Turijn en de stad Turijn een overeenkomst voor de ontwikkeling van de Continassa-buurt. De voetbalclub zal er niet alleen haar nieuw hoofdkwartier en trainingscomplex bouwen maar ook investeren in een park en publieke ruimte. Dat is meteen de start van een stadsontwikkelingsproject dat een ecologisch en sociaal verwaarloosde buurt moet heropwaarderen.

De Continassa-buurt, 17,5 ha groot, is vernoemd naar de Continassa-boerderij uit de 17e eeuw die vandaag totaal vervallen is. Ook de buurt is sterk verwaarloosd: voor de start van de stedelijke ontwikkeling van de buurt moet er 12 ton achtergelaten afval geruimd worden. Verder is er een hoge werkloosheid, criminaliteit en een gebrek aan groen en sociale cohesie.   Grenzend aan het Continassa-gebied is er echter al een voorbeeld van moderne stadsontwikkeling: in september 2011 opende er het gloednieuwe ‘Juventus Stadium’ dat o.a. ook een museum van de club onderbrengt. Het gloednieuwe stadion voorziet niet enkel in een hoge mate van comfort voor de fans, maar voldoet ook aan heel wat duurzaamheidscriteria: o.a. elektriciteit wordt opgewekt via zonnepanelen, verwarming gebeurt via district heating en regenwater wordt gerecupereerd.  

Ontwikkeling publiek domein

Het ‘Juventus Stadium’ met zijn sportieve en economische voordelen, is voor de club een belangrijke stap om terug aan te sluiten bij de Europese top. Juventus zal in het gebied haar hoofdkwartier, een nieuw training- en mediacenter, een hotel voor de spelers, een entertainmentcomplex en een private school doen verrijzen. De club heeft daarvoor met de stad een pachtovereenkomst voor 99 jaar afgesloten.   De pachtovereenkomst brengt met zich mee dat de club het publiek domein ontwikkelt zonder bijdrage van publieke middelen. Naast de ontwikkeling van de ‘Juventus Area’ dat een kleine 2 jaar in beslag zal nemen, gaat het om de aanleg van wegen, voetgangersnetwerken, parking, een centraal plein met een monument voor de slachtoffers van het Heizeldrama en een park van 7 ha. Juventus Turijn investeert 350 miljoen euro in het Continassa-gebied. De ‘Juventus Area’ vormt de eerste fase, de publieke functies volgen in een tweede fase.  

Actoren

  • Juventus Turijn FC
  • Stad Turijn

 Maatschappelijke meerwaarde

De ontwikkeling van de Continassa-buurt biedt de stad en de buurt zowel sociale, ecologische als ruimtelijke baten:

  • Sociaal:
    • werkgelegenheid (geschat op 300 jobs in the Juventus Area)
    • de Continassa-boerderij krijgt een publieke functie
  • Ecologisch:
    • het ruimen van 12 ton afval
    • de ontwikkeling van een publiek park van 7 ha.
  • Ruimtelijk:
    • opwaardering stadsdeel
    • inrichting publieke ruimte

Overdraagbaarheid naar Vlaanderen

Het Continassa-project kan niet gezien worden als een stadsvernieuwingsproject zoals gesubsidieerd door de Vlaamse overheid. In Vlaanderen is de regierol van de stad of overheid heel bepalend en dat garandeert de nodige sociale, ecologische en ruimtelijke baten. Ook Turijn, finalist van de European City Award van de Academy of Urbanists, kent dergelijke projecten.   Het Continassa-gebied ligt echter niet in het centrum van de stad maar op een plek, 8 km van het hart van de stad, dat eerder gekenmerkt wordt door industrie. Het is interessant dat de stad groen licht geeft aan een project waarvoor het zelf niet de middelen heeft maar dat door initiatief van een private onderneming een zekere sociale en ecologische opwaardering kent. Op die manier gaan Juventus en Turijn verder dan bv. het Ghelamco Arena in Gent. Het nieuwe stadion van KAA Gent hanteert gelijkaardige duurzaamheidsprincipes als het Juventus Stadium, maar de Turijnse club zet toch de stap naar de sociale en ruimtelijke ontwikkeling van een groter gebied.  

Leerpunten

Het is belangrijk dat dit soort experimentele projecten waarbij de private partner aan integrale stadsontwikkeling van een buurt doet goed opgevolgd worden en dat de leerpunten in kaart gebracht worden. De private en publieke sector kunnen hierbij elkaar versterken

Een herziening van het decreet grond- en panden zou dit soort projecten ook meer moeten kunnen faciliteren in Vlaanderen. Het blijft daarbij wel belangrijk dat de stad de regie bewaart en dat publieke opdrachten niet louter om budgettaire reden naar de private sector overgeheveld worden.

Ook in België wordt gebruik gemaakt van erfpacht bij stadsontwikkeling. Dat is bijvoorbeeld deels het geval bij Blue Gate Antwerpen. Het voordeel van een erfpacht is dat daarmee de publieke overheid haar gronden niet uit handen geeft. Gronden verwerven is immers moeilijk én duur. Het nadeel van een erfpacht is dat het leidt tot spreiding van grondinkomsten en dus aanleiding geeft tot hogere financieringslasten bij grondexploitatie. Een ontwikkelaar heeft met een erfpacht nagenoeg dezelfde rechten als op een naakte eigendom.

Private ondernemers tonen soms meer ambitie op vlak van (ecologische) duurzaamheid dan de overheid. De installaties voor energiereductie en het opwekken van energie van moderne voetbalstadions zijn op dat vlak vergaand.

Dit artikel kwam tot stand dankzij de ruime input van Marco Crosetto en Giacomo Leonardi van de Stad Turijn. Maarten Bettens (Participatiemaatschappij Vlaanderen) en Marc Theirssen (Kenniscentrum PPS) leverden waardevolle info over de erfpachtregeling in België.

Lees meer over stadsvernieuwing