Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf

  • 11 juni 2020

In Vlaanderen schieten nieuwe wooninitiatieven zoals co-housing, CLT, kangoeroewonen en zorgwonen als paddenstoelen uit de grond. We weten er echter nog weinig over. Het rapport ‘Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf’ van Steunpunt Wonen is een eerste aanzet om enig inzicht te krijgen. Het rapport bestaat uit twee delen. In een eerste deel inventariseert deze studie de nieuwe wooninitiatieven. De auteurs exploreren aan de hand van een literatuurstudie en een schriftelijke enquête waarom nieuwe initiatieven ontstaan, welke vormen ze aannemen en voor wie ze bedoeld zijn. In het tweede deel onderzoeken ze de juridische vormen van deze nieuwe wooninitiatieven  en op welke wettelijke drempels ze botsen.

DEEL 1 INVENTARIS VAN WOONINITIATIEVEN

Een korte literatuurstudie beschrijft de opkomst van twee golven nieuwe wooninitiatieven. De eerste golf situeert zich in de periode voor 1990. Drie krachten lagen aan de basis hiervan: (1) de crisis in het huisvestingsaanbod, (2) de institutionalisering van de gezondheidszorg en het welzijnswerk en  (3) de heropleving van het woonactivisme. Enkele van de toen ontwikkelde methodieken spelen nog altijd een rol. Sommigen, zoals de Sociale Verhuurkantoren (SVK’s) en huurdersbonden, hebben zich zelfs genesteld in de bestaande woonorde. Dezelfde drie krachten spelen ook bij de tweede golf-initiatieven nog steeds een rol, bovenop andere krachten . Zo  ontstaan nieuwe wooninitiatieven niet los van de werking van de economie. De werking ervan onderging de afgelopen decennia serieuze veranderingen. De industriële tewerkstelling met vaste betrekkingen en gunstige inkomensperspectieven (gekoppeld aan een breed sociaal verzekeringssysteem) staat niet langer centraal zoals dat het geval was 30 à 40 jaar geleden. De onzekerheid van het (gezins)inkomen beperkt op langere termijn de mogelijkheden op de woningmarkt. Projecten die hierop inspelen focussen nog steeds op beschikbaarheid en betaalbaarheid van een gepast woningaanbod.

Naast deze economische veranderingen wint ook het concept duurzaamheid meer aan belang. Verschillend van de wooninitiatieven uit de eerste golf, besteden de nieuwe wooninitiatieven aandacht aan duurzaamheid door bijvoorbeeld het delen van ruimtes onder bewoners te bevorderen. De nieuwe wooninitiatieven experimenteren met wat duurzaamheid betekent op vlak van wonen, en denken na over woonlocaties en woonvormen. ‘Samen wonen’ in een gemeenschappelijk woonproject biedt hiervoor een antwoord op een aantal maatschappelijke kwesties zoals betaalbaarheid, eenzaamheid, maar ook op de schaarse ruimte en duurzaamheid.

In het demografische domein spelen drie veranderingen een rol, (1) het uitdoven van het kerngezin als dominante woonvorm, (2) de vergrijzing van de Vlaamse bevolking en (3) de migratie. Door het verdwijnen van het kerngezin focussen projecten op compacter wonen, woningen voor nieuw samengestelde gezinnen en ‘framily’woningen. De vergrijzing zorgt voor een toenemende zorgnood van een steeds toenemende bevolkingsgroep waardoor nieuwe woonvormen focussen op meergeneratie-woonprojecten en cohousing voor ouderen. De kracht van migratie zorgt niet onmiddellijk voor nieuwe woonvormen, maar wel voor veel projecten rond het verminderen van discriminatie en woonbegeleiding zodat ook mensen met een migratieachtergrond een kwaliteitsvolle woning kunnen betrekken.

Verder zette de de-institutionalisering van de zorg, die reeds bij de eerste golf initiatieven een rol speelde, zich verder door naar een algemeen discours van vermaatschappelijking van de zorg.

De nieuwe initiatieven focussen op de zoektocht naar de beste combinatie tussen wonen en welzijn. Ze streven om de woningmarkt te verbeteren en nieuwe woonformules te optimaliseren zodat de concurrentie voor kwaliteitsvolle woningen tussen kwetsbare personen vermindert én de juiste zorg en ondersteuning te garanderen. Identificeerde de literatuurstudie relevante maatschappelijke ontwikkelingen die aan de grondslag van nieuwe woonvormen liggen, dan bekijkt het onderzoek hoe nieuwe wooninitiatieven vorm krijgen.

Woonvormen

De projecten van de enquête laten zien dat er voornamelijk co-woonprojecten (32) en gemeenschappelijk woonprojecten (32) zijn opgericht. Binnen de 80 deelnemende projecten is er al bij al weinig variëteit qua woonvormen. Al bleek dat projecten vaak de bovengenoemde woonvormen combineren met een andere woonvorm zoals compact, supermarkt of tijdelijk wonen. De projecten worden vanuit verschillende actoren opgestart. Sociale en/of non-profitorganisaties startten meer dan 40% van de nieuwe wooninitiatieven op. Daarnaast startten ook private initiatiefnemers en bewoners met een initiatief. Hoewel er in 53% van de gevallen slechts één initiatiefnemer was, werd er wel vaak samengewerkt. Sociale en non-profit organisaties werkten bijvoorbeeld vaak samen met burgers, bewoners en de overheid. Daarnaast namen in een meerderheid van de projecten (toekomstige) bewoners zelf ook het initiatief voor het project, vaak samen met een private initiatiefnemer, of sociale en/of non-profit organisatie. Eén lokale overheid startte zelf samen met een bedrijf voor stadsontwikkeling een initiatief. Uit de analyse blijkt verder dat de initiatieven vaak vanuit één beleidsdomein , wonen of welzijn, werden opgestart. Deze resultaten tonen aan dat heel diverse actoren samenwerken.

Doelstellingen

We zien dat de doelstellingen van de nieuwe wooninitiatieven sterk aanleunen bij de beschreven trends. De twee meest voorkomende redenen om te starten met een project zijn het nastreven van betaalbaarheid en duurzaamheid. Beide doelstellingen worden vaak gecombineerd binnen één project. Zo wordt er bijvoorbeeld gebruik gemaakt van het delen van voorzieningen om betaalbaar wonen te realiseren. Gemeenschappelijke woonprojecten focussen meer op de betaalbaarheid dan co-woonprojecten. Een derde grotere groep projecten focust eerder op solidair en intergenerationeel wonen. Dit sluit aan bij de demografische veranderingen van vergrijzing en de vermaatschappelijking van de zorg. De meeste projecten zijn gemeenschappelijke woonprojecten die trachten de integratie van kwetsbare groepen te verbeteren door middel van het tekort in woningen aan te pakken. In meerdere mate bouwt men de aangepaste woning zelf, in een aantal projecten proberen de initiatiefnemer bestaande woningen aan te passen. Zorgwonen kwam in mindere mate als doelstelling uit de enquête naar boven.

Doelgroep

De meeste projecten focussen op ‘personen met een beperking’. Naast personen met beperkingen is er een divers aanbod aan doelgroepen: alleenstaanden, alleenstaande ouders, ouderen en dak- en thuislozen. Dit heeft te maken met demografische verschuivingen en de woonnood van de kwetsbaren in de samenleving. Respondenten geven als redenen om zich te richten tot een specifieke doelgroep aan: de beschikbaarheid van (aangepaste) woningen (schaarste, woonnood) en woonvormen gekoppeld aan de betaalbaarheid van deze woningen. Ook het tegengaan van discriminatie en een bestaande begeleidingsnood zijn belangrijke redenen. Een minder grote groep heeft een reden om een specifiek project rond eenzelfde visie te starten.

Bij de beoging van een specifieke doelgroep moet ook de toewijzing gebeuren van wie intrekt in de woning.

Vooral ‘begeleidingsnood’ blijkt een criterium te zijn bij gemeenschappelijke woonprojecten. Ook ‘woonnood’ en ‘solvabiliteit’ zijn belangrijke criteria. Solvabiliteit wordt echter meer bij co-woonprojecten als criterium gebruikt. Daarnaast worden ook subjectieve redenen toegevoegd om iemand toe te wijzen aan de woning zoals ‘passen’ of ‘levensstijl’. De meeste toewijzingen gebeuren via de criteria of in overleg met bewoners en of ondersteunende organisaties.

Woontypologie

Naast de doelgroep (welke bewoners)- wordt gepolst naar de woontypologie en woonomgeving. De meeste projecten focussen op eengezinswoningen (60%). Vooral co-woonprojecten bouwen meer eengezinswoningen dan gemeenschappelijke woonprojecten, die dan weer eerder opteren voor meergezinswoningen. Bij een klein aantal projecten werden kamers en studio’s gebouwd. De projecten combineren soms diverse types aan woningen maar de meerderheid focust op één enkele woonvorm (een- of meergezinswoningen). Wat betreft de schaal van de woonprojecten, blijven het relatief kleine projecten. Per co-woonproject is het aantal wooneenheden meer dan verdubbeld tussen 2000 en 2015: van 6,4 naar 14,4. De gemeenschappelijk woonprojecten zijn redelijk stabiel gebleven, met gemiddeld 10 wooneenheden per project.

Verder werd gekeken naar de graad van gemeenschappelijkheid. De slaapkamer, leefkamer en/of badkamer/WC zijn in de meeste projecten privaat. De meest voorkomende gedeelde ruimtes, zowel bij co-wonen als gemeenschappelijk wonen, zijn de tuin, fietsenstalling en wasplaats. Maar gemeenschappelijk woonprojecten hebben vaker een gedeelde logeerkamer en er is in vier op vijf gevallen een gedeelde keuken of eetplaats (81%). Daarnaast wordt vooral de buitenruimte en de auto gedeeld in de meerderheid van de projecten, meer dan de helft heeft een parkeerruimte voor eigen perceel. Bij de semipublieke delen in co-wonen gaat het eerder over een winkel of café. In de projecten van gemeenschappelijk wonen wordt vooral de woon-infrastructuur van het woonproject zelf opengesteld naar de buurt. Het openstellen van dit type - ‘intiemere’ - ruimte(s) kan een verschil betekenen wat de betrokkenheid van het wooninitiatief met de buurt betreft.

Omgevingskenmerken

 Uit de analyse van de omgevingskenmerken blijkt dat de meerderheid van de projecten zich in het stadscentrum of stadsrand situeren. Een ander groot deel zegt in een dorpscentrum gelegen te zijn. De respondenten duidden aan dat er in de buurt van het woonproject een bus of tramhalte op wandelafstand aanwezig is met een frequente bediening van de lijn. Naast het openbaar vervoer zijn er heel wat voorzieningen (buurtwinkels, warenhuizen, diensten (waarvan kinderopvang en lager onderwijs de meest voorkomend zijn) in meer dan 70% van de projecten) en publieke groene ruimtes in de buurt. Bij een deel van de projecten zijn zorgvoorzieningen in de buurt (voornamelijk ouderen dagcentrum of ziekenhuis).

Financiering

Wat de financiering betreft, is ongeveer een derde van de projecten tot stand gekomen met tussenkomsten van de afzonderlijke eigenaars. In nog eens 7% van de initiatieven was er een aankoop via een vennootschap. In andere gevallen was er een publieke inbreng, zoals een  samenwerking met een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM)(18% van de cases) of soms een welzijnsinstantie. Een beperkt aantal initiatiefnemers realiseerden hun project door gebruik te maken van een erfpacht- of opstalconstructie (resp. 8% en 4%). De helft van de respondenten geeft hierbij aan een lening te hebben afgesloten om, samen met eigen of externe middelen, het project te realiseren. In 24% van de cases worden de kosten verhaald op de huurders of toekomstige eigenaars. 21% van de bevraagde cases kreeg een of andere vorm van overheidssubsidie (veelal energie-, renovatie- of aanpassingspremies) en 12% ontving giften. Indien een lening werd aangegaan, was dit in hoofdzaak een hypothecaire lening (77%). Vrij frequent wordt ook geleend bij familie of vrienden (36%) of maakt men gebruik van een sociale lening (25%). In iets meer dan 70% van de cases werd tijdens de voorbereidingsfase een financieel plan opgesteld; bij 18% van de projecten was dit niet het geval. Toch geeft 4 op de 10 respondenten aan dat de financiering van het initiatief moeilijker verliep dan vooraf ingeschat. En cours de route werden vaak maatregelen genomen om de kosten onder controle te houden. Dit betrof in eerste instantie ‘zelfbouw’, daarnaast werd bespaard op de afwerking. Naast woonprojecten die de initiatiefnemers ‘verwerven’ (via aankoop, erfpacht, opstal, enzovoort), werkt ongeveer 4 op de 10 initiatieven met een verhuurconstructie. In 33% van de cases treedt hierbij een particulier op als verhuurder. In andere gevallen gaat het om een vzw (24%), een vennootschap (6%), OCMW’s, SHM’s of andere sociale organisaties. Langs huurderszijde beschikt ongeveer 60% van de betrokkenen over een afzonderlijk huurcontract. De afwezigheid van een wettelijk kader voor medehuur (in het federale woninghuurrecht) en/of het type van de bevraagde woonvormen (bijvoorbeeld door het gering aantal gemeenschappelijke ruimtes of een combinatie wonen-zorgverlening, vastgelegd in een individueel contract) verklaart mogelijks dit hoge aandeel.

DEEL 2 JURIDISCHE VORMEN VAN NIEUWE WOONINITIATIEVEN 

In het onderzoek wordt blootgelegd dat afhankelijk van de fase waarin de nieuwe wooninitiatieven zich bevinden de juridisch vorm wijzigt.

Ontwikkelingsfase

Driekwart van de initiatieven maakten afspraken omtrent het beheer en de juridische vormgeving   tijdens de ontwikkelingsfase van het project. In de helft van de gevallen was dit een overeenkomst of akte. In 40% van de cases was er een visietekst of charter of waren er informele afspraken. Afspraken betreffen thema’s als doelstellingen van het initiatief, financiën, juridische structuur, de werving van nieuwe leden en huishoudelijke verplichtingen.

Startfase

Tijdens de startfase van het project gaf 35% van de respondenten gaf aan een vennootschap of vereniging te hebben opgericht. In de  helft van de gevallen is dat een vzw. Nog eens 20% maakte gebruik van een burgerlijke maatschappij. De initiatiefnemers kiezen in deze fase voor relatief flexibele beheersvormen, waar geen te zware formele en administratieve verplichtingen aan zijn verbonden.

Bewoningsfase

Tijdens de bewoningfase wordt het beheer opnieuw op diverse manieren georganiseerd. In een op drie gevallen doet een vzw dat. In 24% betreft dit een vereniging van mede-eigenaars (VME). 20% gebruikt een niet-juridische visietekst of charter, terwijl nog eens 13% van de projecten beroep doet op een coöperatieve organisatievorm. Dit laatste aandeel lijkt eerder beperkt, gezien de juridisch-theoretische voordelen die aan de coöperatieve verbonden zijn. Een mogelijke verklaring is dat de verwerving van aandelen moeilijker te belenen is. Diezelfde reden kan verklaren waarom de verwerving slechts zelden verloopt via erfpacht- en opstalconstructies.

Obstakels en knelpunten

Tijdens de ontwikkeling van de projecten werden de initiatiefnemers geconfronteerd met diverse obstakels. De top drie betreft (1) problemen m.b.t. de wetgeving op de ruimtelijke ordening, (2) de woningkwaliteitsnormen en (3) het sociaalrechtelijk statuut van de bewoners, wat in hoofdzaak samenhangt met de gezinsdefinitie, de inschrijving in het bevolkingsregister en de berekeningswijze van sociale uitkeringen. Daarnaast signaleren respondenten problemen met de reglementering binnen de sociale huisvesting (bijvoorbeeld het toewijzingssysteem), de (woon)fiscaliteit en diverse premies en tegemoetkomingen, net als (in beperkte mate) met de gebruiksrechten. Deze diversiteit aan knelpunten wijst erop dat het faciliteren van nieuwe wooninitiatieven via een beleidsveld overstijgende aanpak moet verlopen.

Er zijn knelpunten op verschillende bestuursniveaus (Vlaams, federaal, lokaal) en binnen uiteenlopende beleidsdomeinen (wonen, welzijn, energie, ruimtelijke ordening, sociale zekerheid, fiscaliteit en gebruiksrechten, inschrijving in het bevolkingsregister en specifieke tegemoetkomingen) waarmee de nieuwe wooninitiatieven mee worden geconfronteerd.

Aandachtspunten

Aandachtspunten bij het faciliteren van nieuwe woonvormen zijn dat bewoners onterecht bepaalde voordelen krijgen toegekend of dat het bestaande beschermingsniveau wordt afgebouwd.  Bijvoorbeeld  wat het sociaalrechtelijke statuut betreft kan het faciliteren van nieuwe woonvormen leiden tot een ongelijke behandeling. Personen die samenwonen in een traditionele woonformule worden als één huishouden beschouwd, terwijl in gelijke omstandigheden personen in nieuwe woonvormen als meerdere huishoudens worden beschouwd.

Afwijkingen van de woningkwaliteitsnormering moeten gepaard gaan met de nodige garanties om misbruiken (krotverhuur) en de afbouw van het huidige beschermingsniveau, zoals vastgelegd door de Vlaamse Wooncode, tegen te gaan.

Een aanzienlijk deel van de gesignaleerde knelpunten bevindt zich op een terrein waar lokale besturen (en administratieve overheden) over een zekere autonomie beschikken (bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, erfgoed). Net omdat innovatieve formules afwijken van de klassieke indeling tussen een- of meergezinswoningen in eigendom of huur, is het denkbaar dat een gebrek aan kennis hierbij een rol speelt.

Naast regelgevende wijzigingen, kan de Vlaamse overheid daarom ook denken aan het verspreiden (of het ondersteunen van de opmaak) van beleidskaders, modeldocumenten en goede praktijken. Voor de ruimtelijke ordening zou het kunnen gaan om voorbeelden van stedenbouwkundige voorschriften, met het oog op lokaal gebruik in een RUP, stedenbouwkundige verordening of verkavelingsvergunning.

VERVOLGVERHAAL

Het voorliggend rapport leverde heel wat relevante informatie op. De meerderheid van de projecten uit de enquête zijn gevestigd in Oost-Vlaanderen en Antwerpen. Uit de resultaten van de enquête blijkt dat de opstarttermijn van een nieuw wooninitiatief verkort. Voor opschaling van deze projecten (of hun methodieken) is verder onderzoek nodig.

Twee bevindingen springen in het oog:

(1) De helft van de projecten situeert zich in eengezinswoningen.  ‘De’ nieuwe trend is pas aan haar opgang begonnen en zet zich om tal van redenen (bv. beperkingen inzake ruimtelijke ordening, zie hoger) nog onvoldoende door.

(2) De helft van de respondenten voorzag in projecten voor mensen met een beperking. Er dient nagegaan te worden in welke mate dit met de invoering van de persoonsvolgende financiering te maken heeft.

Rapport:' Nieuwe wooninitiatieven: de tweede golf'